租約打釐印｜租村屋同租私樓，釐印費用、呈報義務同第IVA部規管有咩根本分別？

但現實中，村屋業主較少接觸專業代理或律師，容易以為「村屋係鄉郊、唔使理差餉署」，結果漏報。一旦被抽查發現，可能構成違例，須承擔相應法律後果。而私樓業主因管理公司或業主立案法團常提醒，呈報率相對高。

另外，村屋如屬未補地價嘅丁屋，或涉及祖堂地、民政事務局同意書等特殊業權安排，業主更要確保呈報資料同土地登記冊一致，否則可能引發業權爭議。租客簽約前亦應主動查冊核實業主身份——可參考《租約打釐印前必做！新界西租客簽約前點樣查證業主身份同物業業權？》guides/rental/rental-identity-verification-new-territories-west。

《業主與租客條例》第IVA部：村屋租約根本唔受規管？劏房先算數！

呢個最易混淆。第IVA部（2022年1月22日起生效）專為規管「分間單位」（俗稱「劏房」）租賃而設，提供租住權保障、限制加租幅度、要求業主用指定表格AR1向租客作出次租期要約等。但重點來喇：

相反，如果業主將村屋內部擅自改動成多個獨立廚廁嘅劏房單位（例如將一層村屋分成3個小單位出租），而呢啲單位又未獲建築事務監督批准，就有可能構成違例建築，同時亦可能被認定為「分間單位」——但關鍵唔係位置，而係物理結構同用途。差餉物業估價署同屋宇署會視乎實際狀況判斷，唔單靠地址。

所以，真正受第IVA部規管嘅，係「劏房」本身，而非「村屋」。屯門、錦上路嘅劏房放租，業主必須嚴格遵守第IVA部；但整幢村屋出租、或分租但未改變結構（例如只分房間、共用廚廁），則純屬普通租約，只受《條例》其他部分（如第IV部）規管。

點分辨自己租緊嘅係村屋定劏房？

簡單講：

• 村屋：整幢建築按小型屋宇政策建成，有地政總署批出嘅建築牌照、滿意紙／豁免證明書，單位有獨立入口、完整結構，即使分租亦不改變原有間隔；
• 劏房：原單位被分割成兩個或以上獨立生活空間，各有獨立廚房、廁所、電錶／水錶（或分表），且未獲屋宇署事先批准。

如果你租緊錦上路村屋，但入面有3個獨立單位、各自有鎖匙同獨立水錶，就要提高警覺——呢類情況極可能已落入第IVA部範疇。可進一步查閱《屯門、錦上路劏房放租，業主要識嘅〈業主與租客（綜合）條例〉第IVA部》guides/rental/tenancy-compliance-for-subdivided-units-in-tuen-mun-and-jam-shing-road。

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