租約打釐印｜元朗、屯門放租簽約前要檢查邊啲法律文件？公契對租客有冇特別限制？

▪️ 村屋：丁權土地、滿意紙、僭建物，三樣都要查

元朗、天水圍、錦上路一帶嘅村屋，好多屬於小型屋宇政策（丁屋）批出，地政總署《購置新界鄉村屋宇須知》明確提醒：相關土地通常附有轉讓同出租限制條文。簡單講，就算你買左呢間村屋，如果賣方未繳付額外地價（補地價），你作為業主亦可能無權自由出租。

另外，務必核實以下三樣文件：

• 「完成規定事項證明書」（俗稱「滿意紙」）：證明建築工程已符合地政要求；
• 「不反對入夥通知書」或1987年後落成嘅「豁免證明書」：證明單位可合法入住；
• 有無僭建物：僭建會影響保險、按揭，亦可能令租約觸犯《建築物條例》。

劏房放租？第IVA部規管租賃，業主一定要識

屯門、元朗、天水圍好多舊樓單位會分間出租。呢類「分間單位」（俗稱劏房），只要符合以下全部條件，即自動落入《業主與租客（綜合）條例》（第7章）第IVA部規管範疇：

1. 租賃喺2022年1月22日或之後開始；
2. 屬住宅租賃；
3. 處所屬分間單位；
4. 租客為自然人；
5. 租賃目的為租客本身的居所；
6. 並非條例附表6指明的獲豁除租賃。

另外要注意：第IVA部下的「分間單位」不包括「寮屋」或「新界豁免管制屋宇」。

一旦屬規管租賃，業主必須：

• 首期租約固定2年，租客享有租住權保障；
• 到期前須用指定表格AR1向租客發出次期要約；
• 次期再續2年，合共4年租住權；
• 加租幅度不得超過差餉物業估價署同年7月公布嘅「私人住宅租金指數」變動百分比。

點樣確保租約合法又安心？三個實際動作

1. 查冊先行：無論村屋、居屋定私人屋苑，簽約前務必查土地登記冊同公契，確認出租權無受限；
2. 核實身份同資格：用地產代理監管局網站查核持牌地產代理資格，並要求租客提供身份證副本同住址證明；
3. 打釐印唔拖延：簽約後即時準備文件，30日限期係硬性要求，唔可以諗住「遲少少無所謂」。

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