買樓印花稅｜村屋買賣中『實用面積』『建築面積』『總樓面面積』點分？邊個先至係計印花稅基準？

買樓印花稅唔睇面積——無論村屋嘅實用面積幾多、建築面積幾大、總樓面幾高，從價印花稅（AVD）永遠以成交樓價為唯一計稅基準。呢點好多買家搞錯，以為要按某種面積乘呎價再計稅；其實差餉物業估價署同稅務局根本唔理你寫緊邊種面積，只認合約上白紙黑字嘅成交價。撤辣後全港統一適用第2標準稅率，村屋亦不例外。

實用面積、建築面積、總樓面面積——三者法律定義點分？

好多買家睇村屋盤源時見到三個面積數字，頭都暈：邊個係真正可以住嘅空間？邊個包埋天台、露台、車位？邊個又係地政總署批圖用嘅總量？我哋逐個拆解：

• 實用面積：根據《一手住宅物業銷售條例》（第621章），指單位內可供住戶獨立使用嘅範圍，包括室內樓面、露台、工作平台、陽台，但剔除牆身、柱位、窗台、冷氣機房、電梯大堂、公用走廊等。一手新盤必須用實用面積報價，二手村屋雖無強制，但市場慣用實用面積作參考。
• 建築面積：指單位所佔用嘅整體建築範圍，通常包括實用面積＋公眾地方分攤（如電梯大堂、樓梯間、管理處）＋結構部分（如外牆、柱位）。村屋若屬私人發展或已補地價嘅丁屋，有時會出現建築面積記錄，但無法定統一計算標準。
• 總樓面面積（GFA）：由地政總署審批建築圖則時釐定，指整座建築物所有樓層嘅樓面面積總和（包括地庫、平台、天台、停車位等），受《建築物條例》及規劃限制（例如地積比率）。GFA影響發展密度，但與買賣合約、印花稅、按揭完全無關。

點解印花稅唔睇面積？計稅基準到底係乜？

簡單講：稅務局收稅，睇嘅係交易價值，唔係物理空間。《印花稅條例》（第117章）明文規定，住宅物業從價印花稅（AVD）以「購買價或市值（以較高者為準）」為基準。就算你買嘅村屋實用面積只得300平方呎，但成交價係$500萬，就要按$500萬計稅；相反，若村屋有1,200平方呎但只賣$380萬，就只需交$100。

撤辣後（2024年2月28日起），額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）及新住宅印花稅（NRSD）全部取消，無論你係首置、非港人、公司名購入，一律只繳第2標準稅率。所以買村屋，再唔使諗「非港人要多繳」呢類舊規。