村屋申請按揭保險（按保）要結構證明？30年樓齡無僭建，銀行真會豁免？

舉例：若物業價格為四百二十萬，且符合八成半條件（無持樓＋全受薪），理論可借金額為四百二十萬乘以八成半；若只符合八成資格，則最多借四百二十萬乘以八成。實際貸款額須同時符合表格所列上限。

銀行點樣審核村屋風險？結構證明係「或然」唔係「必然」

按證公司只負責為合資格按揭提供保險，最終放款決定權在銀行。根據金管局《銀行業操守準則》，銀行須對抵押物進行獨立風險評估。對村屋而言，常見評估項目包括：

• 是否已取得地政總署發出之「完成規定事項證明書」或「豁免證明書」；
• 屋宇署紀錄有無僭建（即使現已清拆，亦可能留底）；
• 樓齡是否接近或超過55年（影響還款期上限）；
• 物業是否位於斜坡／水浸黑點（需查土力工程處風險圖）；
• 結構安全報告（尤其樓齡逾30年、無定期檢驗紀錄者）。

重點來了：按證公司《村屋專用準則》全文未提及「必須提交屋宇署結構證明」；但多間主要銀行內部指引列明，對樓齡逾30年、又無近期第三方結構檢驗報告之村屋，有權要求補交由認可人士簽署之結構安全證明，否則可能拒批或下調成數。

撤辣後按揭環境有咩新變化？村屋買家要諗緊啲咩？

2024年2月起，金管局已暫停按揭壓力測試（stress test），意味買家只需符合DSR 50%基本要求（每月供款不超入息一半），毋須再模擬利率升2厘。同時，自2024年10月起，所有住宅按揭成數統一上限為七成，但透過按證公司按保，村屋仍可爭取八成甚至八成半——這正是村屋買家「上車」的重要窗口。

不過要留意：按保雖放寬成數，但首期計算仍要扣減印花稅。例如買入物業價格為四百萬或以下者，按第2標準稅率計算，印花稅為一百元；若物業價格介乎四百萬零一至四百三十二萬三千七百八十元，則為一百元加超出四百萬部分的20%。具體稅額須按差餉物業估價署公佈之從價印花稅表計算。

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